Imobiliárias querem acabar com protecção aos inquilinos incumpridores

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Tendo recebido com preocupação a possibilidade de o OE 2022 poder contemplar um novo adiamento do descongelamento das rendas habitacionais anteriores a 1990, a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) consideram ser “urgente” a estabilização do regime jurídico do arrendamento, com a “criação de uma solução definitiva relativa ao fim do congelamento das rendas”.

“É necessário que esteja prevista uma solução definitiva que respeite os proprietários e os inquilinos e que traga segurança legal”, referiu o presidente da APEMIP, Paulo Caiado, lembrando que o prazo para o descongelamento das rendas já foi por duas vezes prolongado nestes últimos anos.

Neste contexto, o presidente da APPII, Hugo Santos Ferreira, salienta a necessidade de ser estabelecido um “acordo de regime para a estabilização do sistema fiscal aplicável” ao mercado de arrendamento, “numa lógica de médio/longo prazo”, através de medidas que “gerem confiança no investimento” e de “arrepiar caminho” no modelo de “desculpabilização e desresponsabilização do inquilino incumpridor”.

Na vertente fiscal, as associações defendem o fim do Adicional ao IMI (AIMI), com Hugo Santos Ferreira a sublinhar que se deve acabar com o que considera ser uma das “maiores incongruências da política pública de habitação”, ou seja, a aplicação do AIMI aos imóveis e terrenos habitacionais.

“Não se entende porque o uso terciário está isento de AIMI e os activos que são para habitação – uma das maiores necessidades do nosso país – não estão”, sublinha o presidente da APPII, sustentando que tal situação “provoca uma subida do valor” das casas e das rendas.

Hugo Santos Ferreira considera ainda que o próximo orçamento deve incluir medidas no sentido de baixar para a taxa reduzida do IVA a construção de habitação nova ou, pelo menos, permitir a sua dedução, sendo esta uma das formas para, refere, estimular a colocação de mais casas no mercado e, desta forma, “combater a subida dos preços”.

Por outro lado, e tendo em conta ainda os efeitos económicos e sociais da pandemia, Paulo Caiado entende ser essencial que no próximo ano se mantenham os apoios ao pagamento de rendas habitacionais e não habitacionais, nos casos em que sejam comprovados a queda de rendimentos, em moldes idênticos aos que vigoraram este ano.

“O Orçamento de Estado para 2022 deve prever que seja alocado parte do orçamento na recuperação do património do Estado, para que, posteriormente, possa ser dada especial atenção à habitação acessível para os jovens e para os mais desfavorecidos em todo o país, colocando os imóveis reabilitados a preços acessíveis”, aponta ainda o presidente da APEMIP para quem a transferência de verbas para o Instituto da Habitação da Reabilitação Urbana (IHRU), no âmbito de políticas de promoção de habitação, “deve ser reforçada”.

Discriminação fiscal

A Associação Nacional de Proprietários (ANP) considera que o Orçamento do Estado para 2022 deve acabar com a diferença de tratamento fiscal no IRS entre senhorios com rendas antigas e senhorios com contratos de arrendamento de longa duração.

Na base da reivindicação da ANP está a “discriminação fiscal” de que é alvo um contrato de arrendamento habitacional anterior a 1990, sujeito a uma taxa autónoma de IRS de 28% sobre as rendas recebidas, e um contrato recente, de duração superior a 20 anos, que paga 10% de imposto.

Dando como exemplo uma renda de 500 euros mensais (6.000 euros anuais), a ANP sublinha que no arrendamento anterior a 1990, “com mais de 30 anos, vinculístico (perpétuo)” o proprietário “em sede de IRS, está sujeito a uma tributação autónoma de 28% desse valor, ou seja, 1.680 euros”, enquanto um contrato mais recente, mas celebrado por um período de 20 anos, paga de IRS 600 euros, ou seja três vezes menos.

Neste contexto, a associação presidida por António Frias Marques sugere que no “Orçamento do Estado para 2022 seja equitativamente considerada uma tributação autónoma de 10% também para os contratos que já tenham uma duração superior a 20 anos”.

Recorde-se que em 2019, como forma de dar mais estabilidade aos inquilinos, entrou em vigor legislação que concede aos senhorios taxas de IRS mais baixas (face à taxa de 28%) em função do prazo de duração do contrato.

Para poder beneficiar desta medida fiscal o senhorio tem de comunicar ao fisco a identificação do contrato de arrendamento em causa, indicando a data de início e respetiva duração, bem como as renovações contratuais subsequentes e respetiva duração.

A medida exige que os senhorios disponham do contrato de arrendamento que fundamenta o direito ao regime e do comprovativo de cumprimento da entrega da declaração Modelo 2 e o respectivo pagamento do Imposto do Selo. Na inexistência de contrato de arrendamento escrito, será necessário que o senhorio disponha de outro documento que comprove a existência da relação jurídica do arrendamento e, caso haja lugar à cessação do contrato, será necessário estar munido do respectivo comprovativo.

Inquilinos querem
mais cinco anos

No pólo oposto estão os inquilinos. A Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) defende o prolongamento por mais cinco anos do período transitório para contratos de arrendamento anteriores a 1990, sendo esta uma das medidas que quer ver incluída no Orçamento do Estado para 2022.

A possibilidade de extensão do período transitório do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) dos contratos habitacionais anteriores a 1990, foi avançada no final de Agosto pela secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, ao Diário de Notícias, defendendo a AIL que tal extensão deverá ser por mais cinco anos.

Recorde-se que este período transitório, criado aquando da entrada em vigor na nova lei das rendas (também chamada de “Lei Cristas”), foi inicialmente definido em cinco anos, tendo depois sido aumentado para oito anos e posteriormente para 10 anos.

Entre as medidas que considera que devem integrar o próximo OE, o presidente da AIL, Romão Lavadinho, inclui a redução da taxa do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) para “os proprietários que tenham o seu património ao serviço das populações sem qualquer carácter especulativo” ou a criação de um subsídio para famílias que, por terem perdido os seus rendimentos devido à actual crise social e económica causada pela pandemia, não consigam pagar a renda. ■